Покупка недвижимости в Испании иностранцем в 2025: налоги, ипотека, расходы и риски

Испания — одна из немногих стран ЕС, где иностранец-нерезидент покупает жильё практически без барьеров: ограничений по гражданству нет, разрешение властей не нужно, а статус собственника никак не ограничивает право владения. Достаточно получить NIE (идентификационный номер иностранца) и открыть счёт в местном банке. На этом простая часть заканчивается — дальше идут налоги, нотариус, реестр и проверки, на которых легко потерять деньги, если действовать вслепую.

Этот гайд разбирает сделку 2025 года шаг за шагом: сколько реально стоит покупка сверх цены квартиры (ориентир — плюс 10–13%), как считаются налоги на вторичку и новостройку, на что рассчитывать с ипотекой для нерезидента и какие проверки обязательны до того, как вы внесёте задаток. Цифры — ориентиры на 2025 год; ставки региональные и меняются, финальные суммы уточняйте у нотариуса и в Agencia Tributaria своего автономного сообщества.

Может ли иностранец купить недвижимость в Испании

Да, и без оговорок. Купить квартиру, дом или коммерческий объект может как резидент, так и нерезидент Испании, гражданство роли не играет. Право собственности не зависит от наличия ВНЖ: вы можете владеть жильём, не живя в стране.

Важно не путать две вещи. Покупка недвижимости сама по себе не даёт права на проживание — инвесторская «золотая виза» (Golden Visa) была отменена в апреле 2025 года и больше не работает как путь к ВНЖ. Если цель — переезд, выбирают другой маршрут: residencia no lucrativa (без права работы, под пассивный доход) или визу цифрового кочевника. Недвижимость в этом случае — просто актив и подтверждение жилья, а не основание для residencia.

Для сделки нерезиденту нужны два базовых атрибута:

• NIE (Número de Identidad de Extranjero) — без него невозможно ни оформить покупку у нотариуса, ни платить налоги. Получают в консульстве Испании или в Oficina de Extranjería / отделении Policía Nacional; оформление возможно по доверенности, без личного приезда. Подробнее — в материале про NIE и TIE.
• Счёт в испанском банке — для расчётов по сделке, оплаты налогов и коммунальных платежей. Полезно сразу разобраться, как открыть счёт нерезиденту.

Налоги при покупке: вторичка против новостройки

Главная развилка — кто продаёт. Вторичное жильё (от частного лица) облагается региональным налогом на передачу собственности ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Новостройка (первая продажа от застройщика) — федеральным IVA (НДС) плюс региональным AJD (гербовый сбор, Actos Jurídicos Documentados).

Вторичное жильё: ITP 6–10%

Ставка ITP зависит от автономного сообщества и нередко от стоимости объекта. Это самый весомый разовый расход — закладывайте его в бюджет в первую очередь.

Регион	Ставка ITP (2025)	Примечание
Мадрид	6%	Одна из самых низких в стране
Андалусия	7%	Фиксированная единая ставка (после реформы)
Валенсия	10%	Сниженная 8% для жилья до 150 000 €
Каталония	10%	До 11% на дорогие объекты

Источники расходятся в деталях по Андалусии: часть гайдов 2025 года приводит прогрессию (8% до 400 000 €, 9% до 700 000 €, 10% выше), другие — единую ставку около 7% после налоговой реформы региона. Поскольку ставка региональная и периодически пересматривается, точную цифру для конкретного объекта уточняйте в налоговой службе автономного сообщества до подписания. Многие регионы дают сниженные ставки для молодёжи до 35 лет, многодетных семей и людей с инвалидностью.

Новостройка: IVA 10% + AJD 1–1,5%

При покупке у застройщика платится IVA 10% (для жилья; для социального жилья VPO бывает 4%) плюс гербовый сбор AJD, ставка которого тоже региональная.

Налог / сбор	Вторичка	Новостройка
ITP	6–10% (регион)	—
IVA (НДС)	—	10% (жильё)
AJD (гербовый сбор)	—	0,75% (Мадрид) … 1,5% (Каталония, Валенсия)
Итого налоговая часть	≈ 6–10%	≈ 11–11,5%

Парадокс рынка: новостройка по налогам часто выходит дороже вторички в «дешёвых» по ITP регионах вроде Мадрида (6% против 10–11,5%), но дешевле в регионах с высоким ITP. Считайте под конкретный объект и регион.

Сопутствующие расходы на сделку (~10–13%)

Сверх цены объекта и основного налога заложите ещё несколько обязательных статей. Суммарно «всё включено» обычно укладывается в 10–13% от стоимости недвижимости — для вторички ближе к нижней границе в дешёвых по ITP регионах, для новостройки и при ипотеке ближе к верхней.

Статья расхода	Кто платит	Ориентир (2025)
Нотариус (Notario)	Покупатель	0,2–0,5% (≈ 400–1 100 €)
Регистрация в Registro de la Propiedad	Покупатель	≈ 60–70% от суммы нотариуса
Гестория (оформление, подача налогов)	Покупатель	≈ 300–600 €
Юрист (abogado), проверка сделки	Покупатель	≈ 1% (часто 1 000–2 000 €)
Агентство недвижимости	Обычно продавец	3–5% (по договорённости)
Оценка для ипотеки (tasación)	Покупатель	≈ 300–600 €
Комиссия за открытие ипотеки	Покупатель	0–1,5%

Нотариальные тарифы регулируются законом и зависят от стоимости объекта, так что выбирать «подешевле» смысла мало. Услуги нотариуса и регистрацию по закону оплачивает покупатель. Комиссию агентства в Испании чаще платит продавец, но это предмет договорённости — уточняйте до сделки.

Ипотека для нерезидента: LTV 60–70%

Испанские банки кредитуют иностранцев, но на условиях жёстче, чем резидентов. Ключевое ограничение — размер кредита относительно стоимости (LTV).

• LTV: для нерезидентов обычно 60–70% от оценочной стоимости (то есть первый взнос — 30–40% плюс расходы). Резидентам с хорошим профилем доступно до 80%.
• Ставки 2025: ориентировочно 3,5–5% для нерезидентов. По фиксированным иногда находят 2,5–4,5%; переменные считаются как Euríbor + маржа банка. Резидентам ставки обычно ниже (около 2,5%).
• Срок: 20–30 лет с потолком по возрасту заёмщика; многие банки ограничивают нерезидентов 25 годами.
• Платёжеспособность: ежемесячный платёж не выше ~30–35% дохода (DTI ≤ 35%).
• Доп. условия: комиссия за открытие ~0,5–1,5%, оценка ~300 €, обязательные страховки (жильё, нередко жизнь), штраф за досрочное погашение ~0,5%.

Источники по ставкам расходятся: одни брокеры называют фиксированные 2,5–3,1%, другие — 4–5% для нерезидентов. Реальное предложение зависит от банка, страны вашего налогового резидентства и подтверждённого дохода — берите несколько предложений и сравнивайте полную стоимость (TAE), а не голую ставку.

Как проходит сделка: пошагово

1. Получаете NIE и открываете счёт в испанском банке.
2. Выбираете объект и заказываете Nota Simple — выписку из Registro de la Propiedad (около 9 €, 1–3 дня). Она показывает реального собственника, описание, площадь и обременения (ипотека, аресты, судебные споры).
3. Юридическая проверка (due diligence) — до любого задатка. Abogado сверяет данные, проверяет долги, лицензии, статус новостройки.
4. Договор задатка (contrato de arras) — фиксирует цену и сроки, обычно вносится 10% от стоимости.
5. Сделка у нотариуса — подписание escritura pública de compraventa, окончательный расчёт, передача ключей.
6. Уплата налогов (ITP или IVA+AJD) — в течение 30 рабочих дней после сделки.
7. Регистрация права в Registro de la Propiedad и переоформление коммунальных договоров.

Договор задатка (arras): три вида

От типа arras зависит, что произойдёт при срыве сделки:

Тип arras	Если откажется покупатель	Если откажется продавец
Penitenciales (самые частые)	Теряет задаток	Возвращает двойную сумму
Confirmatorias	Аванс в счёт сделки; вторая сторона может требовать исполнения через суд	То же — принуждение к сделке
Penales	Штраф + право требовать исполнения	Штраф + право требовать исполнения

Большинство сделок идёт через arras penitenciales — это «штрафной» депозит с понятным выходом для обеих сторон. Тип договора всегда читайте до подписания: путаница здесь стоит дорого.

Проверки и риски: что увидит и чего не увидит Nota Simple

В Испании долги следуют за объектом, а не за продавцом. Это ключевой риск нерезидента, который не знает местной практики.

Nota Simple покажет: текущего собственника, точное описание и площадь, ипотеку, аресты, судебные споры, налоговые обременения, зарегистрированные на объекте. Но она не показывает:

• Долги по IBI (муниципальный налог на недвижимость) — переходят к новому собственнику в пределах сроков, установленных законом. Проверяются в Ayuntamiento.
• Долги перед сообществом собственников (comunidad) — тоже обременяют объект и переходят покупателю. Нужна справка от управляющего (certificado de la comunidad).
• Незаконные перепланировки и расхождения с Catastro — проверяется отдельно.

Правильный порядок: сначала Nota Simple и проверка долгов у юриста — и только потом задаток. Юридическую проверку завершают до подписания arras, а не после: после внесения задатка вы уже связаны обязательствами.

Отдельная статья после сделки — plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли), который по закону платит продавец, но в договоре стороны иногда перекладывают его на покупателя. Проверяйте этот пункт в escritura. Для нерезидентов есть нюанс: покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить в налоговую как аванс по налогу продавца-нерезидента — это защищает вас от его недоимок.

После покупки: что платить дальше

Владение недвижимостью в Испании порождает регулярные обязательства, которые лучше понимать заранее:

• IBI — ежегодный муниципальный налог, зависит от кадастровой стоимости.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — годовая декларация нерезидента: 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ, 24% для остальных (включая РФ). Даже если жильё не сдаётся, начисляется условный доход с кадастровой стоимости.
• Коммунальные платежи и сообщество (comunidad) — см. коммунальные услуги.
• Сдача в аренду — отдельный налоговый режим; если планируете, изучите правила аренды и местные лицензии на туристическую сдачу.

Где именно покупать — отдельный большой вопрос: цены, ликвидность и арендный спрос сильно различаются по городам и районам. Для ориентира полезен обзор районов и городов и общий разбор стоимости жизни в Испании.

FAQ

Нужен ли ВНЖ, чтобы купить недвижимость в Испании?

Нет. Купить жильё может любой иностранец, включая нерезидента без ВНЖ. Нужны только NIE и, как правило, счёт в испанском банке. При этом сама покупка не даёт права на проживание — инвесторская Golden Visa отменена с апреля 2025 года.

Сколько всего стоит покупка сверх цены квартиры?

Ориентир — плюс 10–13% от стоимости объекта: налог (ITP 6–10% на вторичку или IVA 10% + AJD на новостройку), нотариус, регистрация в Registro de la Propiedad, гестория и юрист. Точная сумма зависит от региона и наличия ипотеки.

Какой первый взнос нужен нерезиденту при ипотеке?

Испанские банки обычно дают нерезидентам LTV 60–70%, то есть первый взнос — 30–40% от стоимости плюс расходы на сделку. Ставки в 2025 году ориентировочно 3,5–5% (по фиксированным иногда ниже). Условия зависят от банка и вашего дохода.

Чем рискует покупатель и как проверить объект?

Главный риск — долги, которые в Испании следуют за объектом (IBI, задолженность перед comunidad). Закажите Nota Simple из реестра (≈ 9 €), но помните: долги по IBI и сообществу она не показывает — их проверяют в Ayuntamiento и у управляющего. Всю проверку завершают до внесения задатка (arras), а не после.

В чём разница налогов между вторичкой и новостройкой?

Вторичка облагается региональным ITP (6–10% в зависимости от автономного сообщества). Новостройка — федеральным IVA 10% плюс региональным гербовым сбором AJD (0,75–1,5%). В Мадриде вторичка по налогам обычно выгоднее, в регионах с высоким ITP — иногда наоборот.

Можно ли оформить покупку без приезда в Испанию?

Да. NIE и сделку у нотариуса можно провести по доверенности (poder notarial). Но юридическую проверку, выбор объекта и расчёты всё равно стоит контролировать через независимого abogado, а не только через агентство продавца.